Как узаконить самострой

Информация может быть не достоверна

Прежде чем рассматривать порядок легализации самовольной постройки (далее по тексту – самостроя), определимся с признаками самостроя и правовыми актами, которые регулируют это направление.

Cамострой регулируется ст.222 ГК РФ, ст.22 закона №52-ФЗ (ред. от 03.08.2018), рядом статей ГрК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22), Информационным письмом Президиума ВАС РФ №143.

Признаки самостроя

Критерии, определяющие объект капитального строительства (далее по тексту – ОКС) как самострой, установлены в ст.222 ГК РФ.

Самостроем может быть здание, сооружение, другое строение, т.е. только недвижимое имущество. На различные временные, быстровозводимые, сборно-разборные объекты, не являющиеся капитальными, нормы о самострое не распространяются (п.29 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

Самостроем может быть не только ОКС, строительство которого завершено, но и объект незавершенного строительства (п.30 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Исходя из этого, на объект незавершенного строительства, как на самострой, может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст.222 ГК РФ

Итак, признаки самостроя:

• Размещен на участке, не предоставленном в установленном порядке, или его разрешенное использование запрещает строительство данного объекта
• Возведен без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
• Возведен на участке в нарушение установленных законом ограничений использования этого участка.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из вышеперечисленных признаков

Необходимость получения согласований или разрешений, соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, а также разрешенное использование участка определяется на дату начала возведения самостроя. Из ст.222 ГК РФ следует, что постройку невозможно признать самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, утративших силу на момент выявления такой постройки.

Положения ст.222 ГК РФ распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимости, в результате которой появился новый объект (п.28 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

Обязательно помним, что в отношении жилых зданий в случае изменения расположения перегородок, стен не подлежит применению норма ст.222 ГК РФ, а действуют нормы о самовольной перепланировке (ст.29 ЖК РФ).

Последними изменениями в ст.222 ГК РФ введено правило, согласно которого ОКС не является самостроем, если создан с нарушением законных ограничений использования участка, а собственник не знал и не мог знать о действующих ограничениях в отношении принадлежащего ему участка

Появление этого правила стало следствием большого количества судебных споров, дошедших до ВС РФ по вопросам размещения объектов в охранной зоне нефтепроводов, когда собственники участков не знали о ее существовании. По началу иски о признании таких построек самовольными удовлетворялись, но вскоре судебная практика изменилась, и суды встали на сторону владельцев построек.

Самострой – это неликвид, т.е. в отношении него нельзя заключать никакие сделки (все та же ст.222 ГК РФ), а также ее запрещено эксплуатировать (опять ст.222 ГК РФ). Сделки, заключенные с самостроем, являются недействительными согласно ст.168 ГК РФ, поэтому самострой можно либо снести, либо узаконить

Стоит отметить и то, что за сознательное возведение самостроя предусмотрена административная ответственность. КоАП РФ предусматривает:

• самовольное занятие участка (ст.7.1)
• использование участка не по целевому назначению (ст.8.8)
• нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов или изделий (ст.9.4)
• нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС, ввода его в эксплуатацию (ст.9.5)

Порядок легализации самостроя

Самострой должен быть приведен в соответствие с планом землепользования и застройки, с документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам застройки лицом, построившим ее, либо за его счет.

Когда лицо, создавшее самовольную постройку, не установлено, то привести ее в соответствие должно лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок (далее по тексту – правообладатель земельного участка), на котором возведен самострой, или лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица (ст.222 ГК РФ).

За правообладателем земельного участка, на котором возведен самострой, при приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, в судебном порядке может быть признано право собственности (ст.222 ГК РФ)

Лицо, которое владеет и пользуется земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведен самострой, также может приобрести на него право собственности, если он будет приведен в соответствие с установленными требованиями и если это не противоречит закону или договору (ст.222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самострой должен быть соблюден ряд условий:

• в отношении земельного участка лицо, осуществившее застройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта
• постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд
• сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей (ст.222 ГК РФ)

Лицо, которое приобрело право собственности на самострой, возмещает лицу, осуществившему строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение ее в соответствие с установленными требованиями (ст.222 ГК РФ)

Чтобы исключить ситуацию, когда Градостроительные нормы изменяются для соответствия самострою, а не самострой приводится в соответствие с Градостроительными нормами, регулятор установил ряд ограничений. Так, орган местного самоуправления (далее по тексту – ОМСУ) со дня получения уведомления о выявлении самостроя не вправе вносить в план землепользования и застройки изменения, предусматривающие установление видов разрешенного использования, параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС, которым соответствует вид разрешенного использования и параметры самостроя до его сноса (ст.33 ГрК РФ). Также запрещено предоставление разрешения на условно-разрешенный вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в отношении земельного участка, на котором расположен самострой (ст.40 ГрК РФ). Это означает, что если самострой соответствует не основному, а условно-разрешенному виду разрешенного использования, то его легализация невозможна, если этот вид использования не был согласован до его возведения.

Самострой может быть узаконен двумя путями: по решению суда либо по решению ОМСУ о его приведении в соответствие с установленными требованиями

В соответствии со ст.55.32 ГрК РФ, приведение самостроя в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем его реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.

В случае, если самострой не приведен в соответствие с установленными требованиями и не снесен, ОМСУ имеет право в течение 6 месяцев с момента истечения срока, установленного в решении, обратиться в суд с иском об изъятии участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самострой возведен на участке, находящемся в частной собственности, либо об изъятии участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самострой возведен на участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением тех случаев, когда участок, на котором расположен самострой, является неделимым и на нем расположены иные ОКС, не являющиеся самовольными (ст.55.32 ГрК РФ).

Самовольная реконструкция

Согласно п.28 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22, положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимости, в результате которой появился новый объект.

Если к новому строительству легко применить объективный критерий самостроя (был пустой участок, стал застроенный), то у самовольной реконструкции – много особенностей

Согласно ст.1 ГрК РФ, реконструкцией признается изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

При этом понятие реконструкции по своему содержанию частично пересекается с такими понятиями, как капитальный ремонт, а также перепланировка/переустройство.

Более того, согласно ст.51 ГрК РФ застройщик вправе без получения разрешения на строительство проводить работы по изменению объектов и/или его отдельных частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции). Такие работы вообще не требуют получения согласования их проведения. Согласно ст.55 ГрК РФ получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется, если в соответствии со ст.51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из этого следует, что в отношении зданий могут проводиться различные работы, и ряд таких работ не признается реконструкцией, а значит, не может повлечь за собой вывода о самовольной реконструкции

Сравнение понятий «реконструкция», «капремонт» и другие работы, не требующие разрешения, говорит о том, что к реконструкции относятся только работы комплексного характера, которые в обязательном порядке существенно затрагивают ответственные конструкции объекта и влекут изменения его характеристик (высота, этажность, площадь застройки и т.п.). При этом изменение расположения внутренних перегородок, не затрагивающее несущие конструкции, изменение площади здания без изменения его этажности, площади застройки, высоты не являются реконструкцией, а в связи с отсутствием требований о получении разрешения на них не могут быть ни при каких условиях признаны самовольными.

Легализация самостроя в административном порядке

ОМСУ вправе принять решение о сносе самостроя или его приведении в соответствие с установленными требованиями (далее по тексту – решение), если соблюден ряд условий:

• самострой возведен на участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, если режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта
• в отношении самостроя отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы зоны с особыми условиями, а также необходимость разрешения на строительство установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства (ст.222 ГК РФ)

ОМСУ не вправе принимать решение, если:

• самострой расположен на участке, не находящемся в государственной или муниципальной собственности (разве что такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей);
• в отношении объекта зарегистрировано право собственности в ЕГРН;
• в отношении объекта имеется решение суда о признании права собственности или об отказе в удовлетворении требований о сносе самостроя;
• в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома;
• в отношении объекта религиозного назначения, а также предназначенного для обслуживания объекта религиозного назначения.

Срок для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самостроя, но не может составлять менее 6 месяцев и более чем 3 года