Деловая сеть Биробиджан
Компании:371
Товары и услуги:1 045
Статьи и публикации:22
Тендеры и вакансии:4

Как узаконить самострой
Инфомация давно не обновлялась

Как узаконить самострой
25.01.2022
В судах часто проходят процессы, связанные с легализацией самовольных построек. Люди не хотят сносить единственное жилье или другое строение, о статусе которого, возможно, просто не знали.

Прежде чем рассматривать порядок легализации самовольной постройки (далее по тексту – самостроя), определимся с признаками самостроя и правовыми актами, которые регулируют это направление.

Cамострой регулируется ст.222 ГК РФ, ст.22 закона №52-ФЗ (ред. от 03.08.2018), рядом статей ГрК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (далее по тексту – Постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22), Информационным письмом Президиума ВАС РФ №143.


Признаки самостроя

Критерии, определяющие объект капитального строительства (далее по тексту – ОКС) как самострой, установлены в ст.222 ГК РФ.

Самостроем может быть здание, сооружение, другое строение, т.е. только недвижимое имущество. На различные временные, быстровозводимые, сборно-разборные объекты, не являющиеся капитальными, нормы о самострое не распространяются (п.29 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22).


Самостроем может быть не только ОКС, строительство которого завершено, но и объект незавершенного строительства (п.30 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22). Исходя из этого, на объект незавершенного строительства, как на самострой, может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст.222 ГК РФ


Итак, признаки самостроя:

  • Размещен на участке, не предоставленном в установленном порядке, или его разрешенное использование запрещает строительство данного объекта
  • Возведен без получения необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
  • Возведен на участке в нарушение установленных законом ограничений использования этого участка.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из вышеперечисленных признаков


Необходимость получения согласований или разрешений, соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, а также разрешенное использование участка определяется на дату начала возведения самостроя. Из ст.222 ГК РФ следует, что постройку невозможно признать самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, утративших силу на момент выявления такой постройки.

Положения ст.222 ГК РФ распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимости, в результате которой появился новый объект (п.28 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ 10/22).

Обязательно помним, что в отношении жилых зданий в случае изменения расположения перегородок, стен не подлежит применению норма ст.222 ГК РФ, а действуют нормы о самовольной перепланировке (ст.29 ЖК РФ).


Последними изменениями в ст.222 ГК РФ введено правило, согласно которого ОКС не является самостроем, если создан с нарушением законных ограничений использования участка, а собственник не знал и не мог знать о действующих ограничениях в отношении принадлежащего ему участка


Появление этого правила стало следствием большого количества судебных споров, дошедших до ВС РФ по вопросам размещения объектов в охранной зоне нефтепроводов, когда собственники участков не знали о ее существовании. По началу иски о признании таких построек самовольными удовлетворялись, но вскоре судебная практика изменилась, и суды встали на сторону владельцев построек.


Самострой – это неликвид, т.е. в отношении него нельзя заключать никакие сделки (все та же ст.222 ГК РФ), а также ее запрещено эксплуатировать (опять ст.222 ГК РФ). Сделки, заключенные с самостроем, являются недействительными согласно ст.168 ГК РФ, поэтому самострой можно либо снести, либо узаконить


Стоит отметить и то, что за сознательное возведение самостроя предусмотрена административная ответственность. КоАП РФ предусматривает:

  • самовольное занятие участка (ст.7.1)
  • использование участка не по целевому назначению (ст.8.8)
  • нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов или изделий (ст.9.4)
  • нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС, ввода его в эксплуатацию (ст.9.5)

 

Порядок легализации самостроя

Самострой должен быть приведен в соответствие с планом землепользования и застройки, с документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам застройки лицом, построившим ее, либо за его счет.

Когда лицо, создавшее самовольную постройку, не установлено, то привести ее в соответствие должно лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок (далее по тексту – правообладатель земельного участка), на котором возведен самострой, или лицо, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица (ст.222 ГК РФ).


За правообладателем земельного участка, на котором возведен самострой, при приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, в судебном порядке может быть признано право собственности (ст.222 ГК РФ)


Лицо, которое владеет и пользуется земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на котором возведен самострой, также может приобрести на него право собственности, если он будет приведен в соответствие с установленными требованиями и если это не противоречит закону или договору (ст.222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самострой должен быть соблюден ряд условий:

  • в отношении земельного участка лицо, осуществившее застройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта
  • постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд
  • сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей (ст.222 ГК РФ)


Лицо, которое приобрело право собственности на самострой, возмещает лицу, осуществившему строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение ее в соответствие с установленными требованиями (ст.222 ГК РФ)


Чтобы исключить ситуацию, когда Градостроительные нормы изменяются для соответствия самострою, а не самострой приводится в соответствие с Градостроительными нормами, регулятор установил ряд ограничений. Так, орган местного самоуправления (далее по тексту – ОМСУ) со дня получения уведомления о выявлении самостроя не вправе вносить в план землепользования и застройки изменения, предусматривающие установление видов разрешенного использования, параметров разрешенного строительства, реконструкции ОКС, которым соответствует вид разрешенного использования и параметры самостроя до его сноса (ст.33 ГрК РФ). Также запрещено предоставление разрешения на условно-разрешенный вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции в отношении земельного участка, на котором расположен самострой (ст.40 ГрК РФ). Это означает, что если самострой соответствует не основному, а условно-разрешенному виду разрешенного использования, то его легализация невозможна, если этот вид использования не был согласован до его возведения.


Самострой может быть узаконен двумя путями: по решению суда либо по решению ОМСУ о его приведении в соответствие с установленными требованиями


В соответствии со ст.55.32 ГрК РФ, приведение самостроя в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем его реконструкции в порядке, установленном ГрК РФ.

В случае, если самострой не приведен в соответствие с установленными требованиями и не снесен, ОМСУ имеет право в течение 6 месяцев с момента истечения срока, установленного в решении, обратиться в суд с иском об изъятии участка и о его продаже с публичных торгов при условии, что самострой возведен на участке, находящемся в частной собственности, либо об изъятии участка и о его передаче в государственную или муниципальную собственность при условии, что самострой возведен на участке, находящемся в частной собственности, и такой земельный участок расположен в границах территории общего пользования, за исключением тех случаев, когда участок, на котором расположен самострой, является неделимым и на нем расположены иные ОКС, не являющиеся самовольными (ст.55.32 ГрК РФ).


Самовольная реконструкция

Согласно п.28 Постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ 10/22, положения ст.222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимости, в результате которой появился новый объект.


Если к новому строительству легко применить объективный критерий самостроя (был пустой участок, стал застроенный), то у самовольной реконструкции – много особенностей


Согласно ст.1 ГрК РФ, реконструкцией признается изменение параметров ОКС, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

При этом понятие реконструкции по своему содержанию частично пересекается с такими понятиями, как капитальный ремонт, а также перепланировка/переустройство.

Более того, согласно ст.51 ГрК РФ застройщик вправе без получения разрешения на строительство проводить работы по изменению объектов и/или его отдельных частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции). Такие работы вообще не требуют получения согласования их проведения. Согласно ст.55 ГрК РФ получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется, если в соответствии со ст.51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.


Из этого следует, что в отношении зданий могут проводиться различные работы, и ряд таких работ не признается реконструкцией, а значит, не может повлечь за собой вывода о самовольной реконструкции


Сравнение понятий «реконструкция», «капремонт» и другие работы, не требующие разрешения, говорит о том, что к реконструкции относятся только работы комплексного характера, которые в обязательном порядке существенно затрагивают ответственные конструкции объекта и влекут изменения его характеристик (высота, этажность, площадь застройки и т.п.). При этом изменение расположения внутренних перегородок, не затрагивающее несущие конструкции, изменение площади здания без изменения его этажности, площади застройки, высоты не являются реконструкцией, а в связи с отсутствием требований о получении разрешения на них не могут быть ни при каких условиях признаны самовольными.


Легализация самостроя в административном порядке

ОМСУ вправе принять решение о сносе самостроя или его приведении в соответствие с установленными требованиями (далее по тексту – решение), если соблюден ряд условий:

  • самострой возведен на участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, если режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта
  • в отношении самостроя отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы зоны с особыми условиями, а также необходимость разрешения на строительство установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства (ст.222 ГК РФ)

ОМСУ не вправе принимать решение, если:

  • самострой расположен на участке, не находящемся в государственной или муниципальной собственности (разве что такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей);
  • в отношении объекта зарегистрировано право собственности в ЕГРН;
  • в отношении объекта имеется решение суда о признании права собственности или об отказе в удовлетворении требований о сносе самостроя;
  • в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома;
  • в отношении объекта религиозного назначения, а также предназначенного для обслуживания объекта религиозного назначения.

Срок для приведения самостроя в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самостроя, но не может составлять менее 6 месяцев и более чем 3 года

посмотреть все (5)

Другие статьи и публикации компании:

Какие существуют способы узаконивания уже сделанной перепланировки в квартирах многоквартирных домов и иных помещениях?
25.01.2022
Порядок вызова эксперта в суд Порядок вызова эксперта в суд
Инфомация давно не обновлялась
Рассмотрен порядок вызова эксперта в суд на примере гражданского процесса. Согласно ГПК РФ, эксперт обязан явиться в заседание по вызову суда. Этот же кодекс описывает порядок вызова эксперта.
25.01.2022
Рассмотрим типичные ошибки, которые совершает суд при назначении экспертизы в гражданском процессе, а также возможности предупреждения этих ошибок, чтобы избежать затягивания сроков рассмотрения дела.
25.01.2022
Что запрещено при перепланировке квартир Что запрещено при перепланировке квартир
Инфомация давно не обновлялась
Решив изменить жилое пространство, мы задаемся вопросами: не удалить ли перегородку между кухней и гостиной, не расширить ли дверной проем? Тут начинаются проблемы: не всякая перепланировка безопасна.
25.01.2022
Информация о продавце
  • +7 (964) 477-11-00
  • ЕАО, Биробиджан, ул. Осенняя, 17
  • www.sebir79.ru
Строительно-техническая экспертиза любой недвижимости в Биробиджане и ЕАО. Выезжаем во все районы области. Очень гибкая система оплаты для любой категории заказчиков.
×